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Le bail pour un logement meublé

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Durée du bail, meubles obligatoires, dépôt de garantie… Voici tout ce que vous devez savoir sur un type de location souvent mal connu, particulièrement en vogue dans les grandes villes.

La location meublée à titre de résidence principale connaît un développement spectaculaire depuis une trentaine d'années. Entre 1982 et 2012, la part de logements meublés dans l'offre locative privée est ainsi passée de 3,6% à 9,5% selon les données de l'Insee. Si ce type de location a la réputation d’être plus souple, moins contraignant que la location vide, de nombreuses obligations sont en réalité prévues par la loi et la réglementation.

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Définition d'un logement meublé

La définition d'un logement meublée a été ajoutée à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au moment du vote de la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante", précise ainsi l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. La liste des meubles équipant le logement est précisée par décret (voir ci-dessous).

Les textes de référence

Les locations meublées, si elles servent de résidence principale pour leurs locataires, sont régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (en particulier par les articles 25-3 à 25-11).

La liste des éléments de mobilier obligatoires est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Le contrat type de location est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Liste des meubles obligatoires

Pour être considéré comme un « meublé », un logement doit être… meublé. Ce qui semble évident de prime abord n’est peut-être pas aussi simple qu’il y paraît, et il ne suffit pas d’ajouter quelques meubles épars à un local vide pour le louer en toute impunité.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments d'ameublement indispensables à un logement meublé. Pour tout bail signé depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants : 
- Literie comprenant couette ou couverture ; 
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 
- Plaques de cuisson ; 
- Four ou four à micro-ondes ; 
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; 
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 
- Ustensiles de cuisine ; 
- Table et sièges ; 
- Etagères de rangement ; 
- Luminaires ; 
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Par ailleurs, "un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés", précise l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989. Ces documents doivent ensuite être joints au contrat de location. Cosigné par les deux parties, l’état des lieux est le document qui décrit le logement loué et permet, le cas échéant, au propriétaire du logement de demander réparation au locataire pour les éventuelles détériorations qu’il aurait pu commettre, le montant de la réparation pouvant être retenu sur le dépôt de garantie. Comme dans le cas d’une location vide, bailleur et locataire peuvent décider de mandater un tiers pour établir l’état des lieux.

Si le propriétaire ne respecte pas la liste des éléments obligatoires, son locataire pourra obtenir des tribunaux la requalification de son bail en contrat soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides, qui lui offre une protection plus grande.

Bien entendu, comme tout logement loué à titre de résidence principale, le meublé doit répondre aux normes d’habitabilité (surface habitable de 9 m² au minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit volume d’au moins 20 m³), de sécurité (garde-corps aux fenêtres, réseaux d’électricité et de gaz, équipements de chauffage, etc. en bon usage de fonctionnement) et d’hygiène en vigueur. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité au propriétaire, sans que cela remette en cause la validité et les conditions du bail en cours.

Durée du bail

Contrairement à une location vide pour laquelle le bail est de 3 ans minimum, la durée minimale d'un bail de location meublée est fixée à un an.

Elle peut même être ramenée à 9 mois si le bien est loué à un étudiant mais, dans ce cas, la reconduction tacite du bail est inapplicable.

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Contrat de bail

Le contrat type de location est obligatoirement écrit et est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, à l'exception des "colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur" et "des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré et faisant l'objet d'une convention".

Le bail doit notamment préciser : 
- le montant du loyer mensuel (ainsi que son montant par m2 de surface habitable) ; 
- la modalité de règlement des charges récupérables (provisions sur charges avec régularisation annuelle ou forfait) ; 
- le montant du dépôt de garantie ; 
- le détail et la répartition des honoraires (état des lieux, organisation des visites, …) ; 
- la date de prise d'effet du contrat et sa durée ; 
- la localisation du logement (adresse, bâtiment, étage, porte, etc.) ; 
- le type d'habitat (immeuble collectif ou individuel) ; 
- le régime juridique de l'immeuble : (mono propriété ou copropriété) ; 
- la période de construction ; 
- la surface habitable ; 
- le nombre de pièces principales ; 
- le cas échéant, les autres parties du logement (comme un grenier, une terrasse, un balcon, un jardin, etc.) ; 
- le cas échéant, les éléments d'équipements du logement (cuisine équipée, installations sanitaires, …) ; 
- la modalité de production du chauffage (individuel ou collectif) ; 
- la modalité de production d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective).

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Dépôt de garantie

Par dérogation, le dépôt de garantie peut s'élever au maximum à "deux mois de loyer en principal" (contre un mois au maximum dans le cas d'une location vide).

Préavis

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, dès lors qu’il respecte un préavis d'un mois. Là encore il s'agit d'une dérogation par rapport au préavis applicable à une location vide (qui est de 3 mois minimum).

Le propriétaire bailleur doit de son côté respecter un préavis de 3 mois pour donner congé à son locataire (contre 6 mois dans le cadre d'un logement vide). Le bailleur doit "motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant", précise l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Encadrement des loyers

Comme les locations vides, les locations meublées sont en théorie potentiellement soumises à l'encadrement des loyers lorsque le logement est situé en zone tendue.

Dans la pratique, l'encadrement des loyers a été annulé par la justice à Lille et à Paris. Toutefois, ce dispositif devrait redevenir applicable pour les communes qui le souhaitent avec la loi Elan.

En revanche, dans les 28 agglomérations situées en zones tendues (listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), l'évolution des loyers à l'occasion d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail reste encadrée, comme le précise le décret n° 2018-549 du 28 juin 2018 qui reconduit les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 jusqu'au 31 juillet 2019. Si le loyer est manifestement sous-évalué, il peut être augmenté à la relocation dans la limite la plus élevée entre : 
- "la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location" 
- "Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer"

Enfin, il existe une troisième forme d'encadrement des loyers. Comme c’est le cas dans les locations vides, pendant le bail, la révision annuelle des loyers de logements meublés est plafonnée et ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Celui-ci correspond à l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Pour calculer le montant du nouveau loyer, il faut faire le calcul suivant : 
Loyer de départ x (IRL du trimestre concerné / IRL du même trimestre de l’année précédente). Les plus paresseux peuvent calculer l’évolution de leur loyer en trois clics grâce à notre calculateur d'augmentation du loyer.

Le retour de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers fait son retour dans le texte de loi ELAN. L’encadrement des loyers pourra être appliqué après demande des autorités compétentes auprès du préfet pour une durée d’expérimentation de 5 ans. Le préfet ne pourra accepter la demande que sous certaines conditions : écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux de logements en construction faible, et des perspectives limitées de production.

« L’encadrement des loyers est avant tout une mesure politique. En effet, cette mesure ne permettra pas aux locataires de se loger plus facilement sur les marchés tendus. Par ailleurs, en zones tendues, le marché locatif est déjà soumis à un encadrement des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Les loyers ne pouvant être révisés qu’en fonction de l’IRL, cela permet de maîtriser l’évolution des loyers dans les villes où des tensions locatives existent, souligne Maud Velter. Si les professionnels respectent cet encadrement des loyers à la relocation, les particuliers sont peut-être moins informés de la réglementation », souligne Maud Velter.

Des imprécisions demeurent et n’ont pas été corrigées avec la loi ELAN

Le complément de loyer reste imprécis. Dans le cadre du meublé sont inclus les équipements et services, tout comme les caractéristiques et la localisation du bien, mais sans définition réelle des éléments. « La loi Elan n’a pas corrigé ce défaut de définition du complément de loyer, ce qui ouvre le risque d’un contentieux en la matière », précise Maud Velter.

La location meublée est largement reconnue par la loi Elan avec la mise en place du bail mobilité. Si la part du meublé dans le parc locatif est passée de 3,5% en 1980 à 8,5% en 2012, l’augmentation des mobilités et la création du bail mobilité vont encore renforcer l’attrait des bailleurs pour ce type de location.

Fiscalité

Si vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos revenus issus de la location meublée doivent être déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers (comme c'est le cas pour les logements loués vides).

Vos revenus sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Vous avez alors le choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire équivalent à 50% de vos revenus) et le régime réel (déduction des frais et amortissement du bien).

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